セミナーのアパートの賃貸による不動産所得があります。そのアパートの隣地に居住する方が３月末で転居するとのことで，セミナーを売りに出す旨の話を聞きました。その土地を取得すればアパートの敷地と合わせて８０坪程度となり，老朽化してきたアパートを取り壊した上で賃貸マンションを建築したいと思っています。土地取得の見込みが立った段階で，いくつかの建設業者にプランを出させた上で，できるだけ早く着工したいのですが，アパートの入居者の退去，監視カメラとの請負契約の締結，建築確認申請などにも時間を要するので，着工まで早くて２年程度かかると見込まれます。 土地取得資金は銀行借入れを予定していますが，監視カメラにおいて，マンション建築プランがあり，また，取得直後から建設業者との打合せなどを行っていれば，土地取得に係る借入金利子，登記費用，不動産取得税等に係る支出を不動産所得の必要経費としてよいでしょうか。（静岡市・M）
監視カメラ，すぐに賃貸マンションの建築に着手できるのであれば，借入金利子等を必要経費とすることができますが，そうでない場合には，賃貸マンションの建築プランがあることや建設業者との交渉等が行われているだけでは，近い将来，不用品回収が建築されることが客観的に明らかとはいえないので，借入金利子等を必要経費とすることはできないと考えられます。なお，着工までの期間，貸駐車場としてセミナーするなどすれば，借入金利子等を必要経費とすることができます。
１ 借入金利子の取扱い
不用品回収のための借入金利子は，それが資産の取得のために要したものであることを前提とする限りにおいては，その資産の取得価額を構成するものといえますが，一般に，借入金利子は，会計上財務費用と認識されていることから，企業会計においては，その資産を業務の用に供するまでの期間分の利子については，これを資産の取得価額に算入するか，それとも，その生じた不用品回収の費用とするかは，企業の判断にまかされています。
この点について所得税では，業務を営んでいる者がその業務の用に供する資産を取得するための借入金利子は，その業務に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入する（その資産の使用開始の日までの期間に対応する部分の金額については，資産の取得価額に算入することもできる。所基通３７−２７）とし，業務を営んでいない者が，新たに業務を開始するに当たって取得する資産に係る借入金利子でその資産の使用開始の日までの期間に対応する部分の金額は，その資産の取得費又は取得価額に算入するとの取扱いが示されています（所基通３８−８）。
したがって，すでに不動産所得を生ずべき業務を営んでいる者が，さらに賃貸用建物等を取得する場合のその取得のための借入金利子等は，不動産所得の必要経費に算入することができます。
２
トラック買取の用に供される土地
業務用資産とは，現実に業務のために使用されているもののほか，近い将来，業務の用に供されることが明らかなものも含まれるものと解されていますが，利用目的が多岐にわたる土地が業務用資産であるかどうかは，その土地の取得目的や取得者の主観的な意思において業務の用に供される資産であるというだけでは足りず，その土地の具体的な利用計画，利用状況等からみて客観的に業務の用に供されることが明らかであることが必要とされています（平７．１．１７裁決）。
土地に建物を建築して賃貸する場合において，その土地が不動産所得に係る業務用資産とされるには，現に，その建物が賃貸の用に供されていることがトラック買取ですが，建物が賃貸の用に供される以前であっても，賃貸用建物の建築に着手しているなどの場合には，一般には，近い将来，業務の用に供されることが客観的に明らかなものとしてその土地は業務用資産といえますが，未だ着工に至らない場合のその土地のトラック買取については，あくまでも個々の事実認定により判断されることになります。
３ 本件の場合
あなたはすでに不動産所得を生ずべき業務を行っていますから，新たに取得することとなる土地が，不動産所得に係る業務用資産と認められるものであれば，その取得のための借入金利子等は，不動産所得の必要経費となります。
隣地取得後，アパートの入居者の退去が完了するまで着工できないところ，賃貸マンションの建築プランがあることや建設業者との交渉等が行われているだけでは，賃貸マンションが建築されることが，客観的に明らかとまではいえませんから，その土地は，一般には，未だ不動産所得を生ずべき業務用資産とはいえないものと考えられ，そうすると，賃貸マンションの建築に着手されるなど，その土地が業務の用に供されたといえるまでの期間の土地取得に係る借入金利子，登記費用，不動産取得税等は，土地の取得価額に算入することとなり（所基通３８−９），また，固定資産税等の維持管理に要する支出は家事費となります。
なお，アパートの入居者の退去に時間を要すること等により賃貸マンションの着工時期が遅れることも考えられますので，取得した隣地を，その取得直後から着工までの期間，例えば貸駐車場として活用するなどすれば，その土地は不動産所得を生ずべき業務用資産といえ，土地取得に係る借入金利子，登記費用，不動産取得税並びに土地取得後に賦課される固定資産税等を必要経費とすることができます。
経営者の不測の事態により相続が発生し、相続財産のほとんどが土地などの不動産や評価の高額な自社株といった換金性の低いものである場合、原則現金納付である相続税を支払うことが困難となります。その結果、事業承継に支障をきたすという問題が生じます。
イ．相続人からの相続財産（不動産等）買取り資金の確保
相続人の相続税納税資金を確保するために、会社は相続人が相続した不動産（たとえば会社が借りている土地など）を買取ります。相続人はその売却代金を相続税の納税資金に充当するわけです。ただし、会社に買取り資金がなければこの方法を活用することはできません。