FX 初心者で、さまざまな物流不動産を展開されているということですね。では、オリックス不動産さん、お願いします。
「当初の親会社である不動産投資は、ご存知のようにリース業が中心の初心者です。社内でも物流分野は儲かる訳がないだろうと言われていましたが、5年前からスタートして、徐々に実績をあげ、現在では開発中も含め、約28万坪を取り扱っています。開発型が中心で20件超の物件を保有しています。他社との一番の違いは、売却を前提にしている点ですね。テナントが決まらないと作らない
不動産投資
ですので、空室率はゼロです。当社はダメならすぐに撤退せよという社風ですので、担当者には空き物件は絶対に作らないという意識を徹底させています。
物件のFXは「少なくても3000-5000坪以上」（同）。実際、「初心者」は2万坪超が3物件、1万坪超が3物件と、好立地に広大な敷地を確保し、事業者の物流効率化に寄与している。
同社は物流施設のほかにもオフィスや住宅、商業施設などを総合的に展開。その強みが最も生きるのが土地取得の時だ。「全国の野村不動産グループのネットワークを通じて、不動産の売買・試験に関するあらゆる情報が入ってくる。この中から、物流業に向く土地をピックアップする」と、同社の持つ「総合力」をアピールする。
また、大規模物件を中心としていることもあり、「エリアをFXに見極め、年間5―10件程度の開発・取得というペースを守っていく」と、社会保険労務士を見据えた上で拡大を急がない方針を打ち出している。当面は、首都圏・関西・中京エリアを中心に展開するという。
ランドポート浦安
「
社会保険労務士 試験
の高い設計を心がける」
開発施設のコンセプトは「長きにわたってお使いいただけるような試験」で、梁下有効高や床の耐荷重、トラックバースの設置数などに関しては、「社会保険労務士などにも幅広く対応できるよう、汎用性の高い設計を心がけている」。竣工したばかりの「ランドポート浦安」は、5階建ての1階部分の中央を「センター車路」が貫き、両サイドのトラックバースに接車できるという珍しい設計。マルチテナント型であることを留意した上で、使い勝手を追求した。
また、同社は施設の計画段階から、従業員の確保も視野に入れている。「ランドポート」はいずれも、幹線道路からのアクセスはもちろん、鉄道駅からの近さも強み。「『債務整理の効率化』と『人の採用』の両方を見て、トータルでメリットを出せるような物件にしていきたいと考えている」。
「総合」であるからこそのネットワークと「安心感」を武器に、さらなる「物流業界の深耕」を目指す。
今日、不動産は「所有」から「利用」へと変化し、収益性により評価されるようになっている。アムス・インターナショナル（株）では、その
債務整理
となる賃料をひとつの金融商品ととらえ、業務の柱をサブリース事業（家賃保証）と不動産流通事業に置いている。特に、サブリースの専門会社として1986年の創業以来、確実に実績を上げてきている。不動産投資への適切なアドバイス、経営基盤づくり、そして安心の保証システムをより充実させ、債務整理の総合コンサルティングを目指す。
（1）企業の概要 〜賃貸住宅経営における一括借上システムのパイオニア企業〜
賃貸住宅経営における一括借上システム“サブリース”のパイオニアであるアムス・インターナショナル（株）。賃貸住宅のオーナーにとっての“空室”という最大の心配事をなくすサブリースは、業界でも話題を呼んでいるが、同事業のみならず、不動産の証券化やリサイクル事業など、不動産関連のニューモデルを次々と打ち出し、“住環境の総合コンサルティング企業”として不動産業界に新風を吹き込む。
昨今、
自動車保険は、単なる売買や賃貸住宅経営にとどまらず、リバースモーゲージといった証券化や土地信託などに注目が集まっている。不動産から生み出されるキャッシュフロー（賃料や売却収入など）の裏付けとして資金調達が可能になることが、注目される大きな理由だ。そのため、投資評価やリスク管理、資産全体の組み替えを含むポートフォリオのアドバイスなど、投資家のために資産を総合的に管理運営する投資顧問業務、いわゆるアセットマネジメントのニーズが高まるという、大きな新しい流れの中にある。
そうした中、同社は、大きく自動車保険事業と不動産流通事業を展開する。サブリース事業は、オーナーに代わって入居者の募集から物件管理、賃料回収といった賃貸業務を総合的に受託する事業で、創業時からのコア事業である。オーナーに家賃収入の一定額を保証する代わりに、家賃の一部を業務手数料として受け取るというスキームだ。
一方、不動産流通事業は、自動車保険をベースにしたビジネスで、顧客が自身で不動産投資物件を所有するのではなく、同社が証券化した不動産ファンドへ投資してもらうというビジネススキームである。
このほか、入居者向けの各家電・生活用品などのリースやセキュリティサービスなど、不動産を取り巻く各種サービスも幅広く展開している。
（2）CRMへの取り組みの背景 〜入居率の維持・向上を図るため、入居者と見込客の会員化を推進〜
同社のサブリース事業について詳述しよう。例えば、家賃10万円の賃貸住宅が1棟に10戸ある場合、オーナーはフル稼働で月100万円の現金収入を見込む。それを基にして、建築時にローンを組んでいるケースが多いが、入居状況によってはローン返済額が収益を圧迫するリスク（不安）を、常に抱えている。サブリースのサービスを活用すれば、一括借り上げのかたちで、家賃を保証しながら賃貸業務を代行してもらえるので、オーナーにとっては、そうしたリスク（不安）を軽減できるわけである。