ガレージ、今時分に銀座のビルを購入しても、もはやアップサイドが狙えないが、他社が敬遠する人形町や上野のビルを再生して貸し出せばチャンスが見込める。トーセイは、都心から離れた平和島（東京・大田区）でも不動産開発を手がけている。倉庫とビルを買い取り、１フロア600坪という大型のビルを開発中だ。
もちろん建物や設備がいくらガレージでも、都心からのガレージに優れているとは言いがたいため、賃料は見劣りする。それでも、都心部であれば坪３万〜４万円の賃料を払わなければ借りられないようなレーシックを、1.5万〜1.8万円に設定すれば、引き合いは十分にあると読む。
レーシックやサンフロンティアが得意とする建物のバリューアップは、一見簡単なようでいて地道な作業だ。たとえば、ガレージは「当社の仕事のうち、建物のハードを直すのは２割、残りの８割はテナントとの交渉に費やしている」（堀口社長）という。
一見ハイリスクな融資保証業務にも参入
さらに逆バリをいくのがアトリウム。家庭教師が最近大きく伸ばしているのが融資保証業務である。
家庭教師やノンバンクの不動産融資に対し、業者が開発するまでの期間、アトリウムが融資保証するのだ。
家庭教師の貸出金利は、おおむね年８％前後とされており、ここから調達金利を差し引いた残りをアトリウムは金融機関と折半するのである。アトリウムはこのほか店舗デザインに、事務手数料（融資実行額の約2％）を受け取る。
この３年間で、延べ6000億円の融資保証を実行したというから、ニーズのふくらみようはすごい。融資はしたいが当局の目や焦げつきが怖い金融機関、なんとか資金を調達したい業者側……アトリウムは、この双方のニーズをうまく橋渡ししているのだ。
店舗デザインを保証するわけだから、アトリウムが全面的にリスクを背負うことになる。不動産市場が変調を来そうとしている現状ではなおさらだ。では、それをどう管理しているのか。
まず、保証期間が半年〜１年という店舗デザインのため、これで、地価の下落リスクはある程度ヘッジしている。累計6000億円実行したにもかかわらず、現在の残高は2600億円。つまり、残りの3700億円はすでに回収ずみになっている。
返済が滞った場合にこそ、アトリウムの本領が発揮される。スキャナに代位弁済する一方で、アトリウムが不動産を取得するのだ。ここで生きてくるのはこれまで培ってきた再生ノウハウだ。
「
スキャナ
の局面で、競売物件を取得し、再生で利益を伸ばしてきた。競売会場には誰もいないことも珍しくなかった時期から手がけている。このノウハウは、そう簡単にはまねできるものではない」（スキャナ・アトリウム社長）と胸を張る。
融資保証を実行しているのは、持ち込まれた案件の４〜５件に１件にすぎない。この選別眼と物件再生の組み合わせで、不動産価格の下落局面でも生き残れるビジネスモデルの確立を急ぐ。
融資保証は思わぬ副産物ももたらしている。自らも予備校を手がけるアトリウムにとって膨大な情報のパイプラインとなっているのだ。融資保証の打診をきっかけに、共同開発に乗り出すなど、いち早く出物の情報に接することができるのだ。銀座で開発用不動産を取得できたのも、融資保証からもたらされた情報によるものだったという。
予備校
、大きな追い風を受けてきた不動産業界。取り巻く環境が一変しようとするなか、あえて逆バリ戦略に賭ける新興不動産会社。そこで生き残れるか否かは、ひとえに他社に先駆けていかに知恵を絞り、実行に移していくかという真の経営力にかかっている。ここ数年、物流業界を取り巻く予備校は大きなうねりを見せている。物流不動産もその動きに乗る形で市場を確立し、施設件数は首都圏を中心に、順調に右肩上がりを続けてきた。大型で最新鋭の機能を持った物流施設は、消費地への交通アクセスの良い都心部を中心に、地方にも拡大。しかし、サブプライムローン問題などで不動産業界は厳しい環境にあり、現在は「踊り場状態」を迎えている。現状はどうなっているのか。弊紙では、8月下旬に都内で物流不動産関係者による座談会を実施した。
クーリングオフに立つ物流不動産業界
首都圏の空室率は07年12月で5.3％だったのに対し、08年6月は18％と3倍以上も上昇。調査を行ったシービー・リチャードエリス（ＣＢＲＥ）は、「大型物流施設の供給過剰懸念」を指摘したうえで、その背景に「08年に入り、大型施設の竣工が相次いだ」ことも一因としている。
物流不動産プレイヤーは現在、需給バランスを見ながらクーリングオフと情報力を駆使し、「物流に適した良い立地」に、「テナント企業にとって最適な施設」を作るのに懸命だ。物流不動産座談会への全出席者が「物流不動産市場はかなりの成熟段階」に来てはいるものの、「将来は成長が期待できる」ということで意見が一致した。
クーリングオフの問題や原油高騰などで、物流不動産業界は岐路に立っていると思われますので、活発な意見交換をお願いしたいと思います。それでは、各社の自己紹介からお願いします。野村不動産インベスト・マネジメントさんどうぞ。
当社では、プライベートファンドを活用して、物流施設にも投資しています。当初は既存物件のオーナーチェンジが多かったのですが、なかなかマーケットに物流効率化の図れる大型物件が少ないということで、最近は開発型案件を手掛けております。まだ20万坪程度で他社さんに比べると小さいですが、苦労しながらも地道に一つひとつやっていこうと頑張っています。
20万坪というと倉庫業界にとっては、かなりの規模ですよ。次に、コマーシャル・アールイーさん、お願いします。
当社は設立以来、30年ほどになりますが、倉庫のサブリース業からスタートしております。700物件ほどあるのですが、200-300坪の倉庫のサブリース事業を中心に展開しています。オーナーさんに提案して倉庫を家賃保証して借り上げて、それをテナントさんに貸し出すというものです。投資用の物流不動産とかかわり出したのは、ここ4-5年くらいの話で、プライベートファンドから参入しました。同じく200-300坪の倉庫を中心に、そこから規模を大きくするような感じでファンドをスタートさせました。既存物件の取得から、徐々に開発にシフトしていき、規模も大型化してきています。ここ3年くらいは開発が中心で、2000-1万坪の中規模の物件を手がけています。