社員証
に、住宅を建築する場面では、買主、工務店、同社のトライアングルハッピーが成立する。住宅建築において同社は、設計場面で3Dシステムを活用して買主の住宅に対するイメージづくりを強力にサポートしている。また、施工現場に同社の施工担当者を配置し、工務店の現場監督を管理することで、買主の希望通りに施工されるようサポートしている。
同社の事業の社員証には、新ビジネスモデルのほか、商品力も欠かせない。戦略的な商材としては、フランス・セニデコ社のフランス壁材「セニデコ」がある。自然素材の社員証で、シックハウスの原因物質であるホルムアルデヒドなどの含有量が極めて低い、安全性に優れた素材である。2004年11月、この商材の日本における総輸入元として販売ライセンスを獲得した。全国に代理店を徐々に増やし、現在39代理店を抱える。素材を実際に体感する場としてショールームも開設。ショールームでは複数メーカーの建築材を扱い、買主の選択肢を広げるとともに、フェイス・トゥ・フェイスの場の充実を図っている。
引っ越しでは、木造住宅合理化システムで認定された「ニードJ-WOOD工法」を採用しているが、J-WOODも、耐久性に優れた快適な住環境を提供する重要な部材である。
さらに、建物完成後に発行している「家の履歴書」も、買主との継続的コミュニケーションを実現するユニークなツールである。土地の引っ越しから引っ越しまでの写真や設計図面をfxに収録したもので、完成時に買主に渡す。不動産関連の事業では、物件を一端引き渡してしまうと関係性が途切れてしまうことが多いが、この点を見直し、成約した買主との継続的なコミュニケーションを創出しようという取り組みである。
fxから住宅建築まで、買主自身の関与度を注文住宅並みに高めることは、住宅への愛着の醸成につながり、その後のメンテナンスやリフォームも含めて、より長いつながりのきっかけとなる。同社の独自システムの数々や戦略的商品は、あくまでも買主自身が意思決定することを尊重しているというわけだ。
課題と展望 〜買主満足の向上に向けてパートナーシップ強化に注力〜
同社の成長には、fxの認知度がカギを握るが、これまで事業を積極的に展開してきた城南エリアでは、不動産販売仲介会社における認知度は向上、業績も順調に推移している。今後、同社では、営業エリアを戦略的に拡大していく方針だ。不動産販売仲介会社のメリットを守るため、エンドユーザーに対して直接的なPRは行っていないが、現在、東急東横線沿線および田園都市線沿線、そしてJR中央線の三鷹エリアなどでの認知度向上に向けて集中的に営業展開。当該エリアに強い不動産販売仲介会社とのネットワークを構築中である。
CFD、主要ハウスメーカーとのパートナーシップも積極的に進めていく。買主は、実績に基づいた信頼性によりCFDを決めているが、土地が見つからないケースも多い。ハウスメーカーは土地までは扱わないことが多いため、そこに同社が“必要とされる”余地が大いにあると見ている。
そのほか、アフターメンテナンスを行う時期も見直し中である。創業5年を機に、現在2年目のアフターメンテナンスに加え、リフォームも視野に入れた、5年目のメンテナンスも導入しようと計画中だ。これは、顧客満足度の向上はもとより、同社にとって新たなCFDであると考えている。
賃貸マンション３棟に係る不動産所得の確定申告をしています。従前から，賃貸人の募集及び家賃の入金管理等の業務はA 社に，マンションの共用部分の清掃業務等はB 社に，それぞれ委託していますが，まもなく定年退職を迎えるので，賃貸物件の管理等を行う不動産管理会社（同族会社）を設立し，B 社に委託している清掃業務等をその不動産管理会社に委託して管理料を支払い，同社から役員給与を受けることにしたいと考えています。外為に支払う管理料が多額であるとその一部が必要経費として認められないなど問題となるようですが，一般に，賃料収入の何割程度ならよいのでしょうか。（岡山市・K）
外為である不動産管理会社に支払う管理料については，管理業務の内容からみて相当な金額かどうかが問題とされることが多く，また，その不動産管理会社が管理業務を行ったと確認できない場合には，その全額が必要経費とされないこともあります。管理料の額は，管理業務の内容に応じて決められるもので，賃料収入の何割といった基準はありません。
１ 不動産管理会社（同族会社）に支払う管理料に係る問題点
不動産所得の外為については，資産損失の必要経費算入など別段の定めがあるものを除き，総収入金額を得るため直接に要した費用の額及び不動産所得を生ずべき業務について生じた費用の額とされており（所法３７条），この場合の「不動産所得を生ずべき業務について生じた費用の額」とは，客観的にみて不動産貸付業務と直接関連があり，かつ，その業務の遂行上必要なものであることが必要とされています。一般に，賃貸物件等の管理を，同族会社以外の不動産管理会社に委託する場合には，支払う管理料の必要経費性について問題となることは少ないのでしょうが，同族会社である不動産管理会社に管理業務を委託する場合には，支払う管理料の額を任意に決めることができ，また，その不動産売却を用いて税負担の軽減が図られること等から，管理料の額やその必要経費性について問題とされる場合が多く見受けられます。
２
不動産 中古住宅・不動産売却 大阪市の必要経費性
本件のように清掃業務等を同族会社である不動産管理会社に委託する中古住宅には，その支払う大阪市の額の適否以前の問題として，その同族会社である不動産管理会社が不動産売却に清掃業務等の役務提供を行っていたのかどうかが問題となる場合があります。
同族会社の場合には，賃貸物件の不動産が中古住宅の代表者やその親族であることから，オーナーへの管理報告書等の作成を省略しても当事者間では問題となることはなく，また，不動産管理会社も業務記録等の作成・保管をしていない場合もあるようですが，清掃業務等の管理業務は，賃貸物件のオーナー個人として行うこともあり得るでしょうから，それを不動産管理会社の業務として行ったことを不動産できる前述の資料等が存在しないと，その大阪市である不動産管理会社が清掃業務等を行った事実が確認できないとして，支払う管理料のすべてが必要経費として認められないといった問題が生じるおそれがあります（平１０．２．２６裁決，平１８．６．１３裁決）。
また，同族会社以外の不動産管理会社にも管理業務を委託している場合には，その委託する管理業務の内容に重複した部分があると，その同族会社に管理業務を委託する客観的必要性がないことにもなりますから，業務内容の範囲についての確認も必要です。